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成都南城都匯新街里淪為停車場 曾創商業地產銷售奇跡

發布時間:2019-10-18 07:26:00 已有: 人閱讀

  在樓市庫存整體下降的大環境下,成都去庫存分化卻十分明顯:住宅項目開啟“小步快跑”模式,商業地產卻在龐大庫存陰影下“舉步維艱”。成都商業地產存量有多少?庫存到底有多嚴重?這是近兩年來業界爭論不休的論題。在“賣不動”和“租不起價”的局面下,有必要重新審視成都這個西部重鎮的商業地產去庫存的問題。

  成都商業地產存量到底有多少?很多業內人士都給不出確切的答案。不過,5月10日第一太平戴維斯發布的數據或許值得參考。“截止2015年底,成都存量寫字樓達484萬平方米,去化周期需5年之久。成都存量待出租的商務樓宇達225萬平方米,庫存量在國內二線城市中居首位。”第一太平戴維斯公布的數據讓人吃驚不已。

  此外,成都商鋪及零售市場也趨近飽和。據正合地產統計數據顯示,成都市區主要商圈已運營的購物中心(含百貨)體量已達540多萬平方米,且運營過程中面臨著銷售和經營的雙重壓力。另據第一太平戴維斯統計,以商務樓宇為例,目前全市空置率高達41%,數年前紅紅火火的建設熱潮下,成都出現了大量的寫字樓、賣場、商業街,如今,市場積重難返。在這樣的大環境下,仁和春天、339歡樂頌、成都第一城、財富又一城、陽光新業中心、成都富力廣場、九方購物中心、地一大道地下商場等面臨著相似的困境。

  最近,記者來到曾經創下成都商業地產“銷售奇跡”的南城都匯新街里,這里的街區居然變成了停車場,由于沒有人氣,一些飯店的廚師和服務員在用餐高峰期居然圍著餐桌嗑瓜子聊天。除了開街較早的一街稍有人氣外,二街、三街面對荒蕪的四周,唯有暗自神傷。

  開發量、庫存量極大,卻沒有相應的買家和租戶來消化,這是成都商業地產目前面臨的最大困境。受經濟增速放緩及部分金融類租戶跑路,成都商務樓宇的凈吸納量迅速下降,租金也相應被整體拉低。

  “自2012年二季度開始,成都寫字樓的租金便持續出現下跌。”據第一太平戴維斯統計,目前成都市寫字樓平均租金約98元/平方米/月,低于2005年的基準數據。而在成都商業地產發展的鼎盛時期,城南某寫字樓曾租出180元/平方米/月的高價。記者從新街里某中介處了解到,二樓商鋪租金60元/平方米/月,甚至低于寫字樓的租金。預計未來三年內,成都還將至少供應130萬平方米商業,未來的市場吸納速度依然有限,空置率仍將保持在30-40%的高位,租金水平也將繼續下行。

  在居高不下的庫存下,成都樓市應當如何突圍?開發商在激烈的競爭中應當如何轉換思路?第一太平戴維斯提出了三個解決方案:從宏觀層面,需要有政策的有效引導;從投資角度,需要善用新型投資工具;從運營方向,要求以產品及服務創新提升物業價格。

  成都遠洋太古里通過對運動品牌、化妝品、護膚品、珠寶的布局調整,得到了很好的效果。一些寫字樓通過細分客戶,開創聯合辦公空間,吸引了不少小微企業、創業團隊和自由職業者入駐,再通過優化物管服務,提升寫字樓物業價值,均取得不錯的效果。

  可見,通過清晰的策劃與明確的目標,可以極大落實樓宇去庫存化的機會,并確保新入市項目成功推動。而商業街的建造只要和運營前后關聯,便不會造成商業和地產的脫節。

  此外,目前房地產界對不動產管理已經開始出現一種新的思路,即將物業管理和資產管理相互結合,將物業管理的管理角色變為運營商角色。“將物業管理升級為資產管理,可以降低投資風險,合理化運營成本,建立和完善績效管理,提升資產價格,最大化投資回報。”第一太平戴維斯華西區物業管理部高級助理董事鐘偉明認為,資產管理是物業管理的新方法、新趨勢,有利于業主物業硬件的維護與資產的增值保值。

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